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- 更新日期：2025-03-03
- 案例日期：2020-12-01
- 點閱次數：14809944
土地增值稅
土地稅法第 34 條第 1 項
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案情概述
系爭土地地上建物 1 樓供營業使用，本局爰以所占建物使用情形比例分按一般用地稅率及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
前言
申請人因土地增值稅事件，不服本局所為處分，申請復查。
主文
維持原處分。
事實
申請人於 109 年 8 月○日申報買賣移轉原所有本市○區○段○地號土地（持分面積 41.66 平方公尺，以下簡用 ㎡）予案外人，並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，因其所有地上建物 (門牌為臺中市○區○路○號)1 樓於出售前 1 年內，係供美髮工作室營業使用，核無土地稅法第 34 條第 1 項自用住宅用地稅率規定之適用，本局爰依財政部 90 年 6 月 21 日台財稅字第 0900453097 號令釋規定，以 1 樓及騎樓所占建物使用情形比例，據以核算系爭土地面積 20.04 ㎡ 按一般用地稅率計課，餘面積 21.62㎡ 准予適用自用住宅用地稅率，並核定土地增值稅新臺幣 45 萬 628 元。
理由
- 按「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 3 公畝部分或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按 10%徵收之；超過 3 公畝或 7 公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。」及「前項土地於出售前 1 年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」分別為土地稅法第 9 條、第 34 條第 1 項及第 2 項所明定。次按「1 樓主建物部分供營業使用，部分供自用住宅使用，附屬之騎樓部分准按 1 樓主建物實際使用比例認定供自用住宅與非自用住宅使用之面積，並併 1 樓主建物計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率核課土地增值稅。」為財政部 90 年 6 月 21 日台財稅字第 0900453097 號令所釋示。
- 系爭土地申報移轉，因地上建物 1 樓供營業使用，爰以 1 樓及騎樓所占建物使用情形比例，核算面積 20.04 ㎡ 按一般用地稅率課徵土地增值稅，餘准予適用自用住宅用地稅率計課。
- 申請人復查主張略以，系爭土地上建物 1 樓雖有出租營業情形，然騎樓部分並未出租，且為供公眾通行使用，不應併依 1 樓之使用情形為認定，請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅云云。
- 按土地移轉申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，須於出售前 1 年內無出租或供營業使用，始有其適用，揆諸首揭土地稅法第 34 條規定甚明。然倘申報移轉之土地，其地上建物僅部分供非自用住宅使用，且其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該建物坐落基地得依建物實際使用情形比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。又供公眾通行之騎樓，本非屬自用住宅用地，惟為簡化稽徵並兼顧納稅義務人權益，其與 1 樓主建物所占土地併同出售，亦寬認准按 1 樓主建物實際使用情形比例認定供自用住宅與非自用住宅使用之面積，並併 1 樓主建物計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率核課土地增值稅，首揭財政部函釋併述甚明。卷查系爭土地上建築為 9 層樓建物，其中 1、2 樓及騎樓(依房屋稅籍資料所載面積分別為 40.4 ㎡、104.1㎡及 56.1 ㎡，總面積為 200.6㎡ )為申請人所有，其 1 樓於該土地 109 年 8 月 14 日出售前 1 年內係供美髮工作室作營業使用，並經本局按營業用稅率課徵房屋稅，此有 Google 街景圖、現勘照片及房屋稅籍紀錄表附卷可憑，核與土地稅法第 34 條 第 1 項規定不符；其 2 樓則符合自用住宅用地之規定；至騎樓部分，雖供公眾通行使用，惟其本非屬自用住宅用地，其與 1 樓主建物所占土地併同出售，可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，端視 1 樓主建物所占土地是否符合自用住宅用地要件為斷，已如前述，是本件 1 樓主建物既非供自用住宅使用，附屬之騎樓自無得再予寬認適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，申請人主張供公眾通行使用之騎樓，即應適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，容有誤解。綜上，本局依首揭財政部函釋規定，就騎樓部分按 1 樓主建物實際使用情形併同計算所占土地面積，核算系爭土地面積 20.04㎡［(1 樓面積 40.4㎡ + 騎樓面積 56.1㎡ ) / 建物總面積 200.6㎡ *土地持分面積 41.66㎡］按一般用地稅率、餘面積 21.62㎡（土地持分面積 41.66㎡ - 按一般用地稅率面積 20.04 ㎡）按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，並無不合，應予維持。
結語
基上論結，本件申請復查為無理由，爰依稅捐稽徵法第 35 條規定決定如主文。
附註
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- 土地增值稅 109 12.pdf 下載 109.66KB